一.國外商業(yè)貸款融資途徑。這類融資渠道大概分為外國政府貸款、國際金融組織貸款、國際商業(yè)貸款。最常用的是國際商業(yè)貸款方式，在我國現(xiàn)行的管理中，國際商業(yè)貸款包括國外商業(yè)銀行和其他金融機構貸款、出口銀行、發(fā)行境外債券、國際金融租賃等。但是特別注意的是這種融資模式因為具有超強的風險控制程序、特別看重企業(yè)現(xiàn)金流、特別看重企業(yè)是否穩(wěn)健成長等因素，所以快而穩(wěn)健的旅游地產(chǎn)項目才是最重要的。

    二.旅游地產(chǎn)證券化的模式選擇。將旅游地產(chǎn)與資本市場運作捆綁在一起將是未來融資的趨勢，這樣有利于在大規(guī)模的項目開發(fā)中獲取資金，加速資本積累，促進土地的有效利用。資產(chǎn)證券化根據(jù)其產(chǎn)生現(xiàn)金流資產(chǎn)類型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs、ABS、海外房地產(chǎn)投資基金等。其中MBS是以住房抵押貸款為基礎，以借款人對貸款進行償付所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐。CMBS商業(yè)抵押擔保證券（簡稱CMBS，CommercialMortgageBackedSecurity）是指將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。CMBS與MBS的主要區(qū)別在于，MBS以住宅地產(chǎn)作為擔保，而CMBS以商業(yè)地產(chǎn)作為貸款抵押品。REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。REITs一般從上市或非上市公司收購房地產(chǎn)資產(chǎn)，且嚴格限制資產(chǎn)出售，較大部分收益來源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來自出售房地產(chǎn)的收益，能夠在證券交易所上市流通。REITs既是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，又能為購買者提供投資某項不動產(chǎn)的渠道。一般來說，分為股權類、債權類和混合型三種。ABS是以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎，以項目資產(chǎn)可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式；主要針對除不動產(chǎn)外的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預期現(xiàn)金流的資產(chǎn)加以證券化。目前，ABS資產(chǎn)證券化是國際資本市場上流行的一種項目融資方式，已在許多國家的大型項目中采用。海外房地產(chǎn)基金對中國房地產(chǎn)市場已改變了以前的觀望態(tài)度，投資力度很大，投資基金是基金公司靠發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式；因為旅游地產(chǎn)的資產(chǎn)范圍很廣，除旅行社、旅游飯店、旅游交通公司的固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)和其他資產(chǎn)外，一般還包括景點與景區(qū)中的自然和人文資源，以及相應的基礎設施、附屬服務業(yè)、商業(yè)和零售業(yè)的固定資產(chǎn)、住宅和流動資產(chǎn)等，所以應該根據(jù)這些資產(chǎn)的特點來選擇不同的融資模式。

    三.境內(nèi)外上市融資。上市融資越來越重要，成為各旅游地產(chǎn)開發(fā)公司的首選融資模式，境外直接上市即直接以國內(nèi)公司的名義向國外證券主管部門申請發(fā)行的登記注冊，并發(fā)行股票(或其它衍生金融工具)，向當?shù)刈C券交易所申請掛牌上市交易。即通常說的N股、S股等。通常還有的做法就是買殼借殼上市。

    四.金融租賃融資。金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個時期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權讓渡給承租人。只要雙方協(xié)商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有。

    五.典當融資。典當是當戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權利作為當物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內(nèi)支付當金利息、償還當金、贖回當物。

    總的來說，旅游地產(chǎn)行業(yè)是土地和資金的緊密結(jié)合體，二者缺一不可。在當前新的金融環(huán)境下，融資能力就是競爭力。從以上諸多的融資途徑來看，國內(nèi)商業(yè)銀行貸款相對容易獲得，這是企業(yè)的主要融資工具；國外商業(yè)銀行貸款一旦獲得，貸款數(shù)額相對巨大，利率較高；投資信托在期限、規(guī)模、風險方面與房地產(chǎn)開發(fā)匹配，融資方式靈活，節(jié)稅，適合中大型房企；投資基金關注成長型規(guī)范企業(yè)，回報要求高；境內(nèi)上市可以提升企業(yè)品牌，直接擴大融資渠道，適應房企改制需求；境外上市上市公司可達到盡可能高的價格，公司可獲得較大聲譽，股票發(fā)行范圍廣；金融租賃節(jié)省成本，有避稅作用，無需額外抵押和擔保品，降低企業(yè)現(xiàn)金流，可獲得余額融資，適合長期融資需求；典當融資辦理時間短，借款成數(shù)高，無需評估費，當金用途不設限制；私募基金手續(xù)簡便，可節(jié)省企業(yè)發(fā)行時間注冊費用，融資數(shù)目大；合作開發(fā)互相補充房地產(chǎn)開發(fā)資源，推動資金有機結(jié)合，盤活開發(fā)項目，獲得合作比較容易。

    從旅游地產(chǎn)企業(yè)角度來看，大型企業(yè)適宜選擇投資基金、境內(nèi)上市、境外上市、發(fā)行企業(yè)債券、國外商業(yè)銀行貸款；中型企業(yè)適宜選擇投資信托、企業(yè)并購、國內(nèi)商業(yè)銀行貸款；小型企業(yè)適宜選擇私募資金、金融租賃、合作開發(fā)、典當融資。結(jié)合各個融資模式的特點，然后根據(jù)企業(yè)自身情況，找到企業(yè)自身適合的融資模式，可使自身投入更少，獲得更多，效率最大化。

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